Syntetiske W&I-forsikringer

SØREN KOPP - Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Et nyt forsikringsprodukt giver en køber af fast ejendom mulighed for at tegne en W&I-forsikring uden nogen garantier fra sælger. Køber kan dermed afdække sin risiko i forbindelse med en transaktion – også i de tilfælde, hvor sælger ikke kan eller vil afgive garantier.

W&I-forsikringer er blevet meget udbredte i ejendomstransaktioner, og det er ikke længere en undtagelse, at en sådan forsikring bliver tegnet. Ved en traditionel W&I-forsikring er det de garantier, som en sælger har givet i købsaftalen, som er forsikret. Forsikringen dækker de tilfælde, hvor der er sket et brud på sælgerens garantier, som medfører et tab for køberen, forudsat at køberen ikke har været bekendt med dette brud på tidspunktet for garantiens afgivelse.

Traditionelle W&I-forsikringer forudsætter således som udgangspunkt, at der er afgivet garantier i købsaftalen, som kan forsikres. I visse typer af transaktioner kan det dog være umuligt at afgive garantier, ligesom sælgeren i visse transaktioner ikke ønsker at afgive garantier. I sådanne tilfælde kan parterne i en transaktion overveje at gøre brug af en såkaldt syntetisk W&I-forsikring.
Syntetiske W&I-forsikringer er et nyt produkt, som ikke forudsætter, at en sælger har afgivet garantier i købsaftalen.

Forsikringen betegnes som syntetisk, fordi de garantier, som bliver forsikret, aldrig har været afgivet af sælgeren. De er
i stedet aftalt i det indbyrdes forhold mellem køberen og forsikringsselskabet, og forsikringen går dermed uden om sælgeren.

En syntetisk W&I-forsikring vil typisk dække færre forhold end en traditionel W&I-forsikring, og da forsikringen tegnes uden om sælgeren, vil der typisk blive stillet krav om, at køber foretager en meget grundig due diligence. En sådan due diligence forudsætter typisk en vis grad af samarbejde fra sælgeren, idet denne skal gøre relevant materiale tilgængeligt og eventuelt svare på spørgsmål. Selvom forsikringen tegnes uden om sælgeren, vil sælger således almindeligvis skulle inddrages i processen i et vist omfang.

Kravene til købers undersøgelser er strengere end tilfælde, hvor der ønskes tegnet en almindelig W&I-forsikring, og hvis køberen ikke har belyst et forhold tilstrækkeligt, vil det ikke være muligt at få forholdet forsikret


Fordele ved syntetiske W&I-forsikringer
Formålet med at tegne en W&I-forsikring er at afdække risikoen for tab i forbindelse med en transaktion. Med de nye syntetiske forsikringer er det muligt for en køber at afdække en risiko, der ikke ville kunne blive forsikret gennem en almindelig W&I-forsikring. Denne mulighed kan gøre det mere interessant at erhverve fast ejendom fra et konkursbo eller en illikvid sælger, der ikke ønsker at afgive garantier.

En syntetisk W&I-forsikring kan imidlertid også være en fordel for sælgeren af en fast ejendom. Dels kan forsikringen indebære en udvidelse af mængden af potentielt inte-resserede købere, men forsikringen kan også medføre, at aktivet sælges til en betydeligt højere pris, da potentielle risici kan blive afdækket.

Udfordringer ved syntetiske W&I-forsikringer
Manglen på garantier fra sælgeren stiller højere krav til køber, når denne foretager sin due diligence. Først efter købers due diligence vil et forsikringsselskab beslutte, om det vil forsikre en syntetisk garanti. Kravene til købers undersøgelser er strengere end tilfælde, hvor der ønskes tegnet en almindelig W&I-forsikring, og hvis køberen ikke har belyst et forhold tilstrækkeligt, vil det ikke være muligt at få forholdet forsikret. Forsikringsselskabet påtager sig i forbindelse med syntetiske W&I-forsikringer en større risiko sammenlignet med almindelige W&I-forsikringer. Denne større risiko er typisk afspejlet, dels i mindre omfattende dækning under forsikringen, dels i en højere pris for forsikringen.

Selvom en syntetisk W&I-forsikring giver mulighed for at forsikre forhold, som ikke kan forsikres under en almindelig W&I-forsikring, bør det i alle tilfælde overvejes, om de øgede omkostninger til selve forsikringen og til due diligence-processen gør det hensigtsmæssigt, at der tegnes en syntetisk W&I-forsikring.