Parkeringsdeklarationers betydning for værdiansættelse af fast ejendom

SØREN KOPP - Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Københavns Kommune har siden 1950 udstedt såkaldte parkeringsdeklarationer som led i meddelelsen af betingede byggetilladelser. Hvis deklarationerne aktiveres, kan det få betydelige økonomiske konsekvenser for grundejerne.

Mange grundejere har således værdisat og handlet deres ejendomme, som om deklarationerne ikke eksisterede

En parkeringsdeklaration er et dokument, som udstedes i forbindelse med en betinget byggetilladelse og tinglyses på ejendommen. Bygherren fritages herefter for at anlægge parkeringspladser i forbindelse med det planlagte byggeri. I stedet forpligter bygherren sig til på et senere tidspunkt at svare for de parkeringspladser, som efter byggetilladelsen skulle være etableret i forbindelse med byggeriet; enten økonomisk gennem indbetaling til en parkeringsfond eller ved anlæg af pladserne.

Tinglysningen sikrer, at kommunen også kan gøre deklarationen gældende over for fremtidige ejere. Der er for tiden ca. 12.500 pladser i deklaration fordelt på omkring 800 ejendomme i Københavns Kommune.

Lovgivning på området
Kravet om, at der skal etableres parkeringspladser i forbindelse med et byggeri, følger af byggeloven eller planloven, afhængig af om ejendommen er omfattet af en lokalplan eller ej. Udstedelsen af parkeringsdeklarationer har tilsvarende haft hjemmel i byggeloven og henholdsvis planloven.

Folketinget vedtog dog i 2014 en ændring af byggeloven, som betød, at der fra og med den 1. november samme år ikke længere kunne udstedes parkeringsdeklarationer. Ændringen indebærer, at der nu kun kan dispenseres fra byggelovens krav om anlæg af parkeringspladser ved indbetaling til en parkeringsfond eller ved anlæg på en nærliggende ejendom.

Overgangsordning
Lovændringen kræver en overgangsordning til håndtering af de eksisterende parkeringsdeklarationer. Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen har foreslået en ordning, hvor deklarationerne aktiveres gradvist, og det samlede krav til antal parkeringspladser nedskrives til en tredjedel.

Derudover anlægges parkeringspladserne i videst muligt omfang på offentlig vej, hvilket indebærer en kommunal medfinansiering på 50 % af omkostningerne. Ordningen er godkendt af Borgerrepræsentationen. Udmøntningen foretages trinvis i zoner, efter at den kommunale medfinansiering er vedtaget. Københavns Kommune tilstræber at begynde, hvor belægningsgraderne er højest, hvilket de er i og omkring Indre By.

Økonomiske konsekvenser
Det har altid været en risiko for grundejere i Københavns Kommune med tinglyste parkeringsdeklarationer, at kommunen en dag ville aktivere dem. Risikoen har dog førhen været af mere hypotetisk karakter, idet Københavns

Kommune aldrig har aktiveret en deklaration og i øvrigt aldrig har oprettet en parkeringsfond. Mange grundejere har derfor værdisat og handlet deres ejendomme, som om deklarationerne ikke eksisterede. Selvom kommunen reducerer antallet af parkeringspladser til en tredjedel og påtager sig halvdelen af anlæggelsesomkostningerne for offentlige pladser, kan lovændringen have negative konsekvenser for grundejere med tinglyste deklarationer, da anlæggelsesomkostningerne er høje. En terrænparkeringsplads koster typisk ca. 50.000 kr., en parkeringsplads i parkeringsanlæg over jorden koster typisk ca. 250.000 kr., mens en parkeringsplads i parkeringskælder ofte koster ca. 500.000 kr.

Status og anbefaling
Planerne om udmøntning af parkeringsdeklarationer er midlertidigt indstillet på grund af manglende finansiering. Det er således uvist, hvordan den konkrete udmøntning bliver, og hvilke konsekvenser den vil have for grundejere i Københavns Kommune. Ikke desto mindre bør købere af fast ejendom i Københavns Kommune være opmærksomme på eventuelle tinglyste parkeringsdeklarationer, da de potentielt kan medføre betydelige økonomiske forpligtelser, ligesom grundejere bør tage højde for dem i deres regnskaber.