Forward Purchase-modellen – køb af fremtidige byggerier

Køb af et fremtidigt byggeri kan gennemføres ved brug af ”Forward Purchase-modellen”, hvor en købsaftale indgås på baggrund af det planlagte byggeri, men først overgår til køber, når byggeriet er færdigopført. Modellen medfører mange fordele, men også behov for særlig regulering.

Det er klart, at jo større detaljeringsgrad, projektmaterialet har, jo nemmere er det for køber at vurdere, hvad man køber sig ind på. Derudover giver det køber et bedre udgangspunkt for vurdering af mangler, når først byggeriet er opført

Ved Forward Purchase-modellen indgår parterne en købsaftale om et byggeri, der enten er under opførelse eller endnu ikke er påbegyndt. Modellen giver køber mulighed for tidligt at erhverve attraktive projekter og få en vis indflydelse på projektets endelige udformning, ligesom sælger får finansieringsmæssige fordele, når projektet sælges tidligt i opførelsesprocessen.

Samtidig medfører modellen dog også større usikkerhed, da meget kan ske, fra byggeriet er planlagt på papiret, til det står færdigopført. Modellen stiller derfor særlige krav til parternes samarbejde og købsaftalens regulering af uvisse forhold.

Planlægning af byggeriet
Ved Forward Purchase-modellen har sælger en forpligtelse til at færdiggøre byggeriet i overensstemmelse med det projektmateriale, køber har fået udleveret. Det er klart, at jo større detaljeringsgrad, projektmaterialet har, jo nemmere er det for køber at vurdere, hvad man køber sig ind på. Derudover giver det køber et bedre udgangspunkt for vurdering af mangler, når først byggeriet er opført.

Hvis aftalen indgås tidligt i planlægningsfasen, inden byggeriet er færdigprojekteret, bliver det svært for køber at vurdere, hvad der rent faktisk skal opføres. Dette kan evt. afhjælpes ved brug af referenceprojekter med det ønskede kvalitetsniveau, faste kvalitetsstandarder eller ved at give køber løbende medbestemmelse, som projektet skrider frem. Uanset hvor detaljeret projektmaterialet er, vil køber ofte have en interesse i løbende at kunne følge og have indflydelse på byggeriets fremgang.

Købers indblanding kan dog blive en udfordring for sælger, der måske i forvejen skal afveje input fra flere rådgivere og entreprenører. Derfor bør parterne regulere, hvor involveret køber skal være, eksempelvis ved at begrænse købers adgang til udvalgte møder eller købers beslutningskompetence til væsentlige beslutninger.

Aflevering af byggeriet
Det er sjældent muligt at aflevere et byggeri uden mangler, ligesom dokumentation, myndighedstilladelser og andre relevante dokumenter sjældent kan leveres fuldt ud på afleveringsdagen. Afhjælpning af mangler ved byggeriet følger et helt fast system i medfør af AB-systemet.

Det kan til gengæld være svært for køber at motivere sælger til at levere øvrig dokumentation, da køber ikke nødvendigvis kan rette økonomiske krav mod sælger for manglende levering heraf. Derfor bør parterne være opmærksomme på, hvordan udestående forhold reguleres, eksempelvis ved at køber får adgang til at lave et fast, kontant tilbagehold i købesummen, indtil alle relevante dokumenter er leveret.

Konfliktløsning
Opstår der konflikter med entreprenøren efter byggeriets aflevering, vil de som udgangspunkt skulle afgøres af Voldgiftsnævnet for Byggeri og Anlæg. Hvis ejendomstransaktionen gennemføres som en aktieoverdragelse, eller hvis køber på anden måde indtræder i entrepriseaftalerne, er det dermed køber, der kan ende i en voldgiftssag.

Konflikter mellem køber og sælger afgøres derimod oftest ved Voldgiftsinstituttet eller de almindelige domstole og kan derfor som udgangspunkt ikke behandles samlet med en evt. sag mod entreprenøren. Det kan medføre strategiske ulemper for køber, eksempelvis i forbindelse med forligsforhandlinger.

Derfor kan køber overveje at inddrage i forhandlingerne af købsaftalen, at sælger påtager sig det fulde ansvar for mangler i en periode efter aflevering, eller at køber skal have ret til at inddrage sælger i sager for voldgiftsnævnet. Ovenstående er blot nogle få eksempler på de overvejelser, parterne bør gøre sig ved brug af Forward Purchase-modellen.