Due diligenceundersøgelser ved transaktioner af fast ejendom

SØREN KOPP - Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

I ejendomstransaktioner anvendes betegnelsen »due diligence« om en mulig købers undersøgelse af sælgers ejendom forud for handlens gennemførelse. En veludført due diligence minimerer risikoen for overraskelser og sikrer, at endelige forhandlinger sker på et oplyst grundlag.

“En servitut, der indeholder byggelinjer, vil eksempelvis være relevant for en køber, der ønsker at udvikle ejendommen, hvorimod en sådan servitut ikke har samme relevans for en køber, som blot ønsker at bevare den eksisterende ejendom.”

Ved gennemførelse af købers due diligence i forbindelse med en fast ejendomstransaktion tilstræber den mulige køber at foretage undersøgelser af ejendommen, der er nødvendige for, at denne kan træffe investeringsbeslutningen på et tilstrækkeligt oplyst grundlag. Sagt med andre ord har due diligence-undersøgelsen til formål at give køber et indgående kendskab til ejendommen, således at risikoen for skuffelser, »lig i lasten« og andre skjulte overraskelser, minimeres. Due diligence-undersøgelsen har altså til formål at afdække risici til brug for værdiansættelse af ejendommen og fastlæggelse af øvrige aftalevilkår.

Sælgers loyale oplysningspligt
Som udgangspunkt indeholder købsaftalen vilkår om, at køber ikke efterfølgende kan gøre krav gældende om forhold indeholdt i due diligence-materialet. Der stilles derfor krav til sælgers loyale oplysning om forhold, der kan have negativ indflydelse på ejendommens værdi, ligesom der stilles krav til den måde, oplysningerne leveres til køber på.

Sælgers viden, herunder øvrige personer med samme viden, defineres typisk altid i købsaftalen. Sælgers viden kan eksempelvis defineres som den viden, som sælgers ledelse og/eller bestyrelse havde eller burde have haft på datoen for underskrivelse.

Sælger skal således ved købers due diligence iagttage sin loyale oplysningspligt med henblik på at beskytte sig mod efterfølgende krav – altså er sælgers formål primært at opnå et »clean exit«.

Væsentlige fokuspunkter i due diligence-undersøgelser af fast ejendom
Hvor køber i virksomhedstransaktioner typisk fokuserer på IP-rettigheder, ansættelsesretlige problemstillinger, koncernstrukturer mv., vil køber i fast ejendomstransaktioner på den juridiske side bl.a. fokusere på servitutter, ejendomsdatarapporter, lejeforhold, arealer og planforhold.

Når der foretages due diligence-undersøgelser af ejendomme, gennemgås først ejendommens tingbog, der indeholder oplysninger om adkomsthaver, hæftelser og servitutter. Forud for gennemgang af tinglyste servitutter er det vigtigt at overveje, hvilke servitutter der har relevans for den pågældende køber. 

En servitut, der indeholder byggelinjer, vil eksempelvis være relevant for en køber, der ønsker at udvikle ejendommen, hvorimod en sådan servitut ikke har samme relevans for en køber, som blot ønsker at bevare den eksisterende ejendom. Uagtet den fremtidige brug af ejendommen vil køber typisk altid være opmærksom på servitutter om forkøbsret, hjemfaldspligt, salgs- og pantsætningsforbud og brugsrettigheder for tredjemand.

Et andet fokuspunkt er ejendomsdatarapporten, der indeholder en sammenfatning af de oplysninger, som offentlige myndigheder har om ejendommen. 

Rapporten indeholder bl.a. ejendommens BBR-meddelelse, hvor der fremgår oplysninger om eksempelvis arealer, byggesager og olietanke. 

Ejendomsdatarapporten giver tillige mulighed for at undersøge, om der på ejendommen er forfalden gæld til kommunen, verserende sager for huslejenævnet eller forurening.

Hvis transaktionen omhandler en udlejningsejendom, er gennemgang af lejekontrakter også væsentligt. 

Ved gennemgang af erhvervslejekontrakter bør der typisk fokuseres på særlige vilkår som eksempelvis uopsigelighedsperioder, afståelsesret og arealer og specifikationskrav. Gennemgang af boliglejekontrakter vil typisk indebære en undersøgelse af kontraktens overensstemmelse med lejelovens præceptive bestemmelser og en vurdering af lejens lovlighed, herunder gennemgang af det senest varslede regnskab for evt. omkostningsbestemt udlejning eller gennemgang af byggeregnskaber ved evt. udlejning efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Betydningen af ovenstående eksempler afhænger af det scope, der fastsættes ud fra købers forretningsplan. Det er derfor vigtigt at afklare formålet med transaktionen, inden due diligence-undersøgelsen igangsættes.